BLOG

KÜRESEL COVID-19 SALGINI KAPSAMINDA ALINAN TEDBİRLERİN, İŞ YERİ KİRA SÖZLEŞMELERİ İLE KİRA BEDELLERİNİN ÖDENEMEMESİ VEYA GEÇ ÖDENMESİNİN HUKUKİ SONUÇLARI

blank

Corona Virüs (Covid-19) olarak bilinen solunum yolu bulaşıcı hastalığı nedeni ile Dünya Sağlık Örgütü tarafından “Uluslararası Kamu Sağlığı Acil Durumu” ilan edilmiş ve akabinde “T.C. Sağlık Bakanlığı bünyesinde oluşturulan Koronavirüs Bilim Kurulu’nun önerileri kapsamında; tüm ülke genelinde bu salgının önlenmesi için zorunlu ve takdiri önlemler alınmaya başlamıştır. Alınan önlemler kapsamında bir kısım iş yerlerinin faaliyetleri tamamen durdurulmuş bir kısım iş yerlerinin belirli saatler arasında sınırlı olarak hizmet vermesine izin verilmiş ve bir kısım iş yerleri açısından ise herhangi bir kısıtlama kararı alınmasa da bu iş yerleri alınan tedbirlerden dolaylı olarak etkilenmiştir. Dolayısıyla alınan kısıtlama tedbirlerinden doğrudan veya dolaylı olarak etkilenen iş yerlerinde ticari hayatın devamı neredeyse imkânsız hale gelmiş, oluşan bu ticari ve ekonomik anlamdaki olumsuz etkiler her sektörde yaşanmaya başlamıştır. Ancak yapılan yasal düzenlemeler ile bu olumsuz etkilerin bir nebze önüne geçilmeye çalışılmakta olup yazımız kapsamında kamu tarafından alınan önlemeler neticesinde faaliyetleri tamamen durdurulan, kısıtlanan veya herhangi bir kısıtlama kararı olmamsa da dolaylı olarak tedbirlerden etkilenen işyerlerine ait kira sözleşmelerinden kaynaklı taraf edimlerinin ifası ile ilgili hukuki durum irdelenecektir.

Türk Hükümeti tarafından alınan tedbirleri tarihsel sıra ile özetlemek gerekirse;

16.03.2020 tarihinde İçişleri Bakanlığı’nın yayınladığı genelge ile 81 ilde, tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri geçici bir süreliğine durdurulmuştur.

• 21.03.2020 tarihinde İçişleri Bakanlığı’nca gönderilen bir ek genelge berber, kuaför, güzellik merkezlerinin faaliyetleri 21 Mart 2020 günü, saat 18.00 itibariyle geçici süreliğine durdurulmasına karar verilmiştir.

• 22.03.2020 tarihinde 2279 sayılı Cumhurbaşkanı kararı ile 30.04.2020 tarihine kadar nafaka alacaklarına ilişkin icra takipleri hariç olmak üzere yurt genelinde yürütülmekte olan tüm İcra ve İflas takiplerinin durdurulmasına ve Bu çerçevede taraf ve takip işlemlerinin yapılmamasına, yeni İcra ve İflas takip taleplerinin alınmamasına ve ihtiyati haciz kararının icra ve infaz edilmesine karar verilmiştir.

• 25.03.2020 tarihinde TBMM nezdinde kabul edilen ancak henüz resmi gazetede yayınlanmayan, 7226 sayılı BAZI KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN kapsamında ise farklı kanun ve uygulamalarda yapılan değişikliklerin yanında Geçici 2. Madde kapsamında “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” Şeklindeki hüküm ile iş yeri kiralarına ilişkin bir düzenlemeye yer verilmiştir.

I. KAMU TARAFINDAN ALINAN ÖNLEMELER KAPSAMINDA FAALİYETLERİ TAMAMEN DURDURULAN VEYA KAPATILAN İŞYERLERİNE AİT KİRA SÖZLEŞMELERİNİN HUKUKİ DURUMU

COVID-19 salgının önlenmesi kapsamında yasal düzenlemelerle alınan önlemler nedeniyle bir kısım iş yerlerinin faaliyetleri tamamen durdurulmuş bir kısmı ise tamamen kapatılmıştır. Yasal düzenlemelerden zorunlu olarak etkilenen bu işyerleri açısından salgın halinin geçici nitelikte olması diğer bir anlatımla temelli ve süresiz olmaması sebebiyle, iş yeri kira sözleşmeleri açısından hukukta “geçici ifa imkânsızlığı” olarak tanımladığımız ifa engeli durumu ortaya çıkmıştır. Geçici ifa imkânsızlığı olarak tanımladığımız hukuki kavram her ne kadar yasal mevzuat kapsamında yer almasa da Yargıtay kararları ile oluşturulmuş reel ve her zaman karşılaşılabilen bir durumdur. Nitekim YHGK., E. 2010/15-193, K. 235, T. 28.04.2010 sayılı kararı içeriğinde geçici ifa imkânzıslığı halini ve bu kavramla çok ilintili olan akde tahammül süresini ayrıntılı bir şekilde irdelemiştir. Karar içeriği özetle: “İfa imkânsızlığı borcu sona erdiren nedenlerdendir… Hâlbuki geçici imkânsızlıkta akdin ifası (icrasının istenmesi) bir hadisenin gerçekleşmesine bağlıdır. Ancak o hadise tahakkuk ederse akdin icrası istenebilir. (…) Şüphesiz geçici imkânsızlığın varlığı, beraberinde tarafların bu sözleşmeyle ne kadar süre bağlı kalacakları sorununu getirir… Ancak bazı özel durumlar vardır ki, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymak hem onların ekonomik özgürlüklerini engeller, hem de bir başkası ile sözleşme yapma fırsatını ortadan kaldırır. Uygulamada, geçici imkânsızlık halinde tarafların o sözleşmeyle bağlı tutulma süresine “akde tahammül süresi” denilmektedir. Bu sürenin gerçekleşip gerçekleşmediğini de her somut olaya göre ve onun çerçevesinde değerlendirmek gerekir”. şeklindedir.Netice itibariyle kamu tarafından alınan tedbirlerle faaliyetleri tamamen durdurulan ve kapatılan iş yerleri bakımından tedbir sürelerinin ne kadar devam edeceği belirsiz olup bu süreler salgın önlemleri kapsamında uzatılıp kısaltılabilir. Hukuken veya idari bir kararla oluşan “geçici ifa imkânsızlığı” halinde tarafların kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülükleri askıya alınmış sayılır ve tarafların bu süre zarfında kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülüklerini ifa etmeleri kendilerinden beklenemez. Ancak bu sürenin ön görülemez şekilde uzaması halinde de tarafların akde tahammül sürelerinin ne kadar olabileceği her somut olay açısından objektif ve hakkaniyete uygun bir değerlendirme ile belirlenebilir. Netice itibariyle COVID-19ile ilgili risk azaldığında veya tamamen ortadan kalktığında, kira sözleşmelerinin sona ermesi veya devam etmesi, her bir somut olayda taraflar açısından farklı ekonomik sonuçlar doğuracaktır. Bu nedenle sonuçta sözleşmenin feshine gidilebileceği gibi özellikle hakkında zorunlu kapatma kararı bulunmayan iş yerleri açısından mücbir sebeler nedeniyle sözleşmenin kira bedeli açısından uyarlanmasının düzenlendiği TBK m. 138 hükmü de uygulanabilir bir yol olacaktır.

II. KAMU TARAFINDAN FAALİYETLERİ KISITLANAN VEYA FAALİYETLERİ HAKKINDA HERHANGİ BİR KAPATMA KARARI BULUNMAYAN ANCAK COVİD-19 SALGININDAN DOLAYLI OLARAK ETKİLENEN İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN HUKUKİ DURUMU

A. COVİD-19 TEDBİRLERİ KAPSAMINDA YÜRÜRLÜĞE GİREN 7226 SAYILI KANUNUN GEÇİCİ 2. MADDESİ KAPSAMINDA YER ALAN DÜZENLEMENİN, İŞ YERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKLİLERİ

Yukarıda izah edildiği üzere 7226 sayılı kanunda, 01.03.2020 – 30.06.2020 tarihleri arasında iş yeri kira bedellerinin ödenmemesi halinde sözleşmeye aykırılık oluşturan bu durumun kira sözleşmesinin feshine yahut kira konusu yerin tahliyesine sebep oluşturmayacağı düzenlenmiş bulunmaktadır. Bu düzenleme ile COVID-19 salgını ile mücadele kapsamında alınan tedbirler, kira sözleşmelerinin feshinde haklı neden olarak değerlendirilmemiştir.Ancak söz konusu salgın ve alınan tedbirlerin, iş yeri kira sözleşmelerinde mücbir sebep oluşturduğu hususu da hukuken inkâr edilemez bir gerçektir. Nitekim 6098 SayılıBorçlar Kanunu 138. Maddesinde “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklıtutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” Şeklinde bir düzenleme yer almaktadır.

TBK 138. Maddesi ile 7226 sayılı BAZI KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN’un Geçici 2. Maddesi kapsamında getirilen düzenlemeleri bir arada değerlendirecek olursak; COVID-19 salgını ile mücadele kapsamında alınan tedbirler nedeniyle kira bedellerinin ödenmesi hususunda güçlük çeken iş yerleri, gerek salgın tedbirleri boyunca gerekse tedbirlerin ortadan kaldırılacağı belirsiz tarihlerden sonra içerisinde bulunacakları ekonomik olumsuzluklara önlem olarak ve ayrıca kira sözleşmesinin akdedildiği dönemde taraflarca ön görülmesi mümkün olmayan COVİD – 19 salgını nedeniyle bağımlı oldukları kira sözleşmelerinde hakkaniyet dengesini sağlamak için aşağıdaki hukuki süreçleri izleyebilirler.

1. Geçici madde kapsamında yer alan 01.03.2020 – 30.06.2020 tarihleri arasında kira bedeli ödemesi yapılacaksa, bu ödveme yapılırken “COVİD-19 salgını sebebiyle

kira bedeli ödemelerinin aşırı güçleşeceğini bu nedenle ödemelere devam edilse de ileride bundan doğan dava ve talep haklarınızın saklı olduğunu” kiraya verene bildirmeniz gerekmektedir. Bu hususu da havale-EFT açıklamasına “COVİD-19 nedeniyle kira sözleşmesinin uyarlanması dahil her türlü dava ve talep haklarımız saklıdır” ibaresini yazarak yerine getirilmelidir.

2. Sözleşmenin akdedildiği aşamada taraflarca ön görülmesi mümkün olmayan ve bu nedenle mücbir sebep olarak değerlendirilebilecek olan COVİD-19 salgını nedeniyle kira sözleşmesinin sizin tarafınızdan katlanılmaz bir hal aldığını anlatan ve bunun yanında ileride açılması muhtemel uyarlama davasına hukuki zemin oluşturacak hukuken gerekli şart ve bildirimleri içeren bir ihtarname ile karşı taraftan, COVİD-19 salgını devam ettiği süre boyunca kira bedelinin bir kısmının alınmaması talep edilmelidir.

3. Hem kira bedeli ödemelerin 1 nolu bend kapsamında açıklanan ihtirazı kayıt ile yapılması hem de 2 nolu bend kapsamında açıklanan ihtarnamenin mal sahibine keşide edilmesi halinde, salgın tedbirlerinin ortadan kaldırıldığı tarihten sonra kira sözleşmesinin şirketler nezdinde yarattığı ekonomik zararların en aza indirilmesi için uyarlama davası gibi yasal süreçlere başlanması muhtemeldir. Yasal süreç kapsamında kira sözleşmesinden kaynaklanan zararlarınızın en aza indirilmesi için güdülecek hukuki strateji ile o dönemdeki ekonomik menfaatleriniz uzman kadromuz tarafından sizlere izah edilecektir. Ancak önemle ve tekrar belirtmek gerekirse ihtirazı kayıtlı kira ödemesi yapılması ile müstakbel hukuki sürece zemin hazırlayacak ihtarnamenin keşide edilmesi öncelikli ve elzemdir.

B. COVİD-19 TEDBİRLERİ KAPSAMINDA YÜRÜRLÜĞE GİREN 7226 SAYILI KANUNUN GEÇİCİ 2. MADDESİ KAPSAMINDA YER ALAN DÜZENLEMENİN, İŞ YERİ KİRA BEDELLERİNİN ÖDENMEMESİ VEYA GEÇ ÖDENMESİNE ETKİLERİ

Yukarıda izah edildiği üzere her ne kadar Geçici 2. Madde kapsamında kira bedeli ödemelerinin ertelenmesi hususunda yasal bir düzenleme getirilmemiş olsa da belirlenen 01.03.2020 – 30.06.2020 tarihleri arasında kira bedeli ödemelerinin yapılmaması halinde bunun kiracılar açısından bir yaptırım tehdidi olmayacağı hususu düzenlenmiştir. Ayrıntılı olarak izah etmek gerekirse kira bedelinin ödenmemesi halinde kiraya verenin kiracısına 30 günlük bir ihtar süresi tanıyarak bu süre içerisinde ödeme yapılmaması halinde tahliye davası açmak ve taşınmazın tahliyesini talep etmek gibi bir hakkı mevcuttur.

Ayrıca TBK 352/2. Maddesi kapsamında “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” Şeklinde bir düzenleme yer almaktadır. Yani bir kira yılı içerisinde 2 defa geciktirerek ihtara sebebiyet verilmesi kiraya veren açısından bir haklı fesih sebebidir.

Ancak yukarıda özetlenen 22.03.2020 tarihli C. Başkanlığı kararı ve 25.03.2020 tarihli yasal düzenlemeler ile “01.03.2020 – 30.06.2020 tarihleri arasında kira bedeli ödemelerinin yapılmaması halinde – kira verenin tedbirler kalktıktan sonra tahsil hakları saklı kalmak kaydıyla-(bu hususta henüz bir yasal düzenleme mevcut değildir) sözleşmenin feshi veya taşınmazın tahliyesi talep etme hususundaki yasal haklarına kısıtlama getirilmiştir. Başka bir anlatımla belirlenen tarih aralığında kira bedeli ödemelerini gerçekleştirememeniz halinde, kira veren tarafından kira konusu mecurdan tahliye edilmeniz veya kira sözleşmenizin haklı nedenlerle feshedilmesi mümkün değildir. Ayrıca yasal düzenlemelere göre bu süre tekrar uzatılmazsa 30.04.2020 tarihine kadar ödemeyen kira bedelleri nedeniyle aleyhinize icra takibi yapılması da mümkün değildir.

Diğer yandan söz konusu yasal düzenlemeler yalnızca işyeri kira sözleşmelerini kapsamakta olup konut kira sözleşmelerine herhangi bir etkileri bulunmamaktadır. Bahsedilen bu yasal düzenlemeler kiraya veren yönünden fesih ve tahliye haklarını kısıtlasa da kiracı açısından bu haklara ilişkin bir kısıtlama söz konusu değildir. Yani CO-VID-19 salgını ile mücadele kapsamında alınan tedbirlerin kaldırılmasından sonra kira sözleşmesinin sürdürülmesi kendisinden beklenemeyecek düzeyde ekonomik durumu sarsılan kiracı konumunda olan işletmeler, kira sözleşmelerini haklı nedene dayanarak sözleşme süresinin sonunu beklemeden, derhal ve tazminatsız olarak fesih yoluna da gidebilirler.

Sağlıklı Günler Dileriz.

Av. Ebru ÖZDURAN

 ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

Daha fazla bilgi ve sorularınız için:
Av. Ebru ÖZDURAN ([email protected])
Av. Z. Deniz Sezer ([email protected])
Av. Ata Torun ([email protected])

https://hansu.av.tr     +90 0216 464 12 12 

 ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

 ©Hansu Avukatlık Bürosu

Hansu Avukatlık Bürosu Yerli ve Yabancı müvekkillerine özellikle gayrimenkul , şirketler, ticaret, vergi ve fikri mülkiyet hukuku alanında hizmet veren bir avukatlık bürosudur. Bu bülten Türkiye’de hukuk alanındaki gelişmeleri paylaşmak amacıyla hazırlanmıştır. Bülten hukuki bir görüş veya yönlendirme olarak düşünülmemelidir. Özel sorular ve sorunlar bakımından hukuki danışman görüşü alınmalıdır.

Ara

Blog Kategorileri

Categories

BİZİMLE İLETİŞİME GEÇİNİZ​

Merak ettiğiniz konularda, aşağıdaki iletişim formunu doldurarak bizimle iletişime geçebilirsiniz. Kısa süre içinde sizinle iletişime geçeceğiz.

Menü

Contact Form